子どもに残すのは「財産」か、それとも「負担」？ 不動産オーナーが知っておきたい相続対策

親が大切に守ってきた土地やアパート、マンション。子どもに引き継いでもらえれば、将来の生活を支える財産になると考える方は多いでしょう。

しかし、同じ不動産でも、相続のさせ方によっては子どもにとって大きな負担になることがあります。

相続税、借入金、修繕費、兄弟間の財産分割など、不動産特有の問題があるためです。

相続で大切なのは、財産をどれだけ残すかではなく、どのような状態で引き継ぐかということです。

■相続税を減らすことが、必ずしも正解ではない

相続対策というと、まず相続税を安くする方法を考える方が多いのではないでしょうか。

確かに、賃貸不動産には相続税評価額を抑えられる仕組みがあります。

しかし、相続税を減らすことばかり優先し、現預金を使って不動産を増やした結果、納税資金が不足してしまうことがあります。

例えば、1億円の財産を持つ2人のオーナーがいたとします。

Aさんは現預金4,000万円と不動産6,000万円、Bさんは現預金1,000万円と不動産9,000万円を所有しています。

どちらも時価で1億円の財産を持っていますが、すぐに納税に使える現金には3,000万円もの差があります。

もちろん、不動産の割合が高いこと自体が悪いわけではありません。

大切なのは、相続税がいくら発生するのか、納税に必要な資金はいくらか、相続後の生活費や修繕費を確保できるのかを把握することです。

相続税の評価額を圧縮することと、納税資金を確保すること。この両方を考えて初めて、実効性のある相続対策になります。

■財産の総額よりも「資産の中身」が重要

地主や賃貸オーナーの相続対策では、財産全体の構成を分析することが欠かせません。

特に重要なのが、現預金などの流動性の高い資産と、不動産などの現金化に時間がかかる資産の割合です。

不動産は多額の資産価値があっても、必要なときにすぐ現金化できるとは限りません。

また、賃貸アパートには空室リスクや大規模修繕、借入金の返済といった継続的な負担もあります。

不動産を相続した子どもが、こうした支出に対応できるかどうかも考える必要があります。

例えば、相続税の納税資金を確保できていても、その直後に数千万円の大規模修繕が必要になれば、資金繰りが厳しくなる可能性があります。

だからこそ、財産の評価額だけでなく、収益性や将来の支出、現金化のしやすさまで分析することが重要なのです。

■兄弟で平等に分けることが、本当の公平とは限らない

もう一つ、不動産の相続で注意したいのが共有名義です。

例えば、親が所有していたアパートを長男と次男が2分の1ずつ相続した場合を考えてみましょう。

長男はアパートを売却したいと考え、次男は賃貸経営を続けたいと考えているとします。

このように意見が分かれると、不動産全体の売却や建て替えなど、大きな判断が難しくなることがあります。

さらに、次の世代へ相続が繰り返されると、共有者が増えて権利関係が複雑になる可能性もあります。

一見すると平等な分け方でも、将来のトラブルにつながることがあるのです。

相続人それぞれの希望や生活状況を踏まえ、不動産を誰が引き継ぐのか、他の相続人にはどのように財産を分けるのか、事前に考えておくことが大切です。

■「残す」だけではなく「売る」という選択肢も

親が長年所有してきた不動産だからといって、必ずしも所有し続けることが最善とは限りません。

築年数が古く、多額の修繕費が見込まれるアパートや、収益性が低下している不動産は、相続前の売却や資産の組み替えを検討する価値があります。

例えば、複数の不動産を所有している場合、一部を売却して現預金を確保すれば、納税資金の準備と財産分割のしやすさを両立できる場合があります。

もちろん、売却に伴う税金や費用、将来得られる家賃収入なども考慮しなければなりません。

重要なのは、不動産を残すこと自体を目的にしないことです。

■子どもが困らない相続対策とは

本当に良い相続対策とは、相続税を最も安くすることではありません。

相続税を無理なく支払い、家族が円満に財産を分け、相続後も安心して資産を管理できる状態をつくることです。

そのためには、財産全体の資産構成、相続税評価額、納税資金、収益性、借入金、修繕計画などを総合的に分析する必要があります。
 

同じ財産でも、渡し方ひとつで未来は180度変わる。

大切な財産が、子どもにとって「負担」ではなく、本当の意味での「財産」となるように。

親が元気なうちから、家族と一緒に将来の資産承継を考えてみてはいかがでしょうか。
 

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