アパート＝節税は本当か？最新税制から考える相続対策不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

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アパート＝節税は本当か？最新税制から考える相続対策

アパート＝節税は本当か？最新税制から考える相続対策

相続を控える地主や不動産オーナーの方々から、今もよく耳にする言葉があります。
「土地にアパートを建てれば相続税が安くなる」
「貸家にしておけば評価額が下がるから安心」

確かに、かつては相続税の節税手法として「アパート建築」は王道とされてきました。
しかし結論から言えば、この考え方は今の税制では必ずしも正解ではないのです。むしろ、状況によっては「相続税が下がらない」「収支が赤字になる」「家族が揉める原因になる」といったリスクすら抱えています。今回は、最新の税制を踏まえながら、この「アパート＝節税」の常識を見直してみましょう。

1. なぜ「アパート建築＝節税」が広まったのか？

まず、この考え方が生まれた背景を整理しましょう。
相続税の計算においては、土地や建物は「時価」ではなく「評価額」で算定されます。特に賃貸用不動産の場合は、以下のような評価減が働きます。

貸家建付地の評価減：自宅用地よりも低く評価される
建物の貸家評価：賃貸していることで評価額が下がる

この仕組みを利用し、「土地にアパートを建てて貸家にすれば、相続税評価額が大きく下がる」という手法が広まったのです。バブル崩壊後の低金利時代、不動産業者が積極的に提案したことも追い風となりました。

2. しかし税制改正で効果は限定的に

ところが、この「節税効果」は年々縮小しています。
国税庁は「過度な節税」を抑制するため、アパート建築による評価減を厳しく制限してきました。

貸家建付地の評価減率は限定的で、相続税の大幅減にはつながりにくい
相続税評価額と実勢価格の乖離が縮小し、節税メリットが薄い
金融機関の融資基準も厳格化され、アパート建築のハードルが高まっている。自己資金が必要な割合が増えている。

つまり「建てれば下がる」という単純な図式は、もはや通用しなくなっているのです。

3. アパート建築で逆に相続税が高くなるケースも？

注意すべきは、場合によっては節税どころか税負担が増えることです。

例えば、

建築費を借入で賄い、土地にアパートを新築
相続税評価額は下がったが、借入金を上回る資産が残る
結果として、純資産ベースで相続税額がむしろ増加

こうした事例は実際に発生しています。特に、物件価格や借入額が大きい都市部の地主ほど、影響を受けやすいのです。

4. 「負動産」になるリスク

さらに深刻なのが、相続人にとってアパートが「負担の不動産（負動産）」になるケースです。

築15〜30年を過ぎると設備交換などの修繕費が増加
少子高齢化、ニーズの誤りによって将来空室が増え、収支が赤字化
建物と設備の減価償却費の年数が切れて、所得税が増額
相続人が「現金を残してくれた方がよかった」と感じる

親世代は「子どものために残すつもり」でも、子どもから見れば「引き継ぎたくない不動産」になりかねません。

5. 家族間トラブルの温床にも

不動産は「分けにくい資産」であることから、相続でもめる原因になります。

長男がアパートを相続、次男は現金を相続 → 金額差で揉める
兄弟が共同でアパートを相続 → 修繕費や管理方針で対立
売却を望む相続人と、保有を望む相続人が対立

せっかく節税を狙って残した不動産が、家族の争いを引き起こす種になってしまうのです。

6. 正しい相続対策とは？

では、どうすればよいのでしょうか。

アパート建築以外の方法を検討する
- 生前贈与、小規模宅地特例の活用、法人化なども有効な手段です。
相続人の生活設計を踏まえて考える
- 「誰が管理するのか」「賃貸経営を続ける意思があるのか」を事前に確認することが大切です。
専門家のチームで対策を練る
- 相続税に強い税理士
- 登記や権利関係に詳しい司法書士
- 不動産市場に精通した専門家
  この3者の知識を組み合わせることで、最適な相続対策が見えてきます。